一、法律特征

公司注冊中目前房地產投資基金的組織形式主要有公司制、有限合伙制和信托制三種。而有限合伙作為主流形式，與其獨特的法律特征是分不開的：

第一，有限合伙獨特的責任承擔模式和靈活的利潤分配形式，有利于房地產拓寬投融資渠道。隨著國家一系列對境內過熱的房地產市場緊縮性宏觀調控政策的出臺，現今房地產開發企業均面臨同一個問題：資金緊缺。與此相對應的是社會上存在大量閑散資金躍躍欲試，希望投入房地產市場，但卻苦于沒有房地產投資經驗和渠道而無從著手；而一些擁有房地產投資經驗和投資渠道的投資管理者卻因手上沒錢而只能無所作為。有限合伙制很好解決了這一問題：LP承擔有限責任，大大降低了其投資風險，使得其愿意將資金交給GP管理和投資；而GP得到LP資金支持后通過其投資經驗和投資渠道，將資金投入收益高而穩定的房地產市場，為LP賺取投資收益的同時，也通過有限合伙靈活的利潤分配形式獲得其應有的回報；同時，房地產開發商投資基金資金支持下，接上了原本幾乎斷裂的“資金鏈”。可以說，這是一個房地產開發企業、社會投資者和專業投資管理者三贏的結果。

第二，有限合伙特有的內部治理機制，有利于降低運營成本并提高決策效率。有限合伙規定僅僅由GP負責日常經營和投資決策。這可避免公司制投資企業中繁瑣的決策程序（如：董事會決議、股東會決議等），降低經營管理的金錢和時間成本。由于房地產投資并不復雜，當選擇了合適的投資項目后，基本無須再進行其他特別繁瑣的管理和決策。作為具有一定投資經驗和投資渠道的GP完全可以獨立勝任管理和決策。這樣，在降低投資基金經營成本的同時，完全不會影響投資管理效果。

第三，有限合伙獨有的稅收政策，有利于進一步提高投資收益。無論是公司制還是信托制的投資基金，均無法避免雙重征收所得稅。而有限合伙企業中僅對合伙人個人征收所得稅，大大提高了投資收益。

第四，有限合伙自由的合伙權益轉讓規則，有利于為投資者提供便捷的退出通道。有限合伙與普通合伙不同，LP可以自由的轉讓其合伙權益甚至可以用合伙權益出質，這為LP提供了自由的退出通道。由于房地產開發周期一般較長，能在投資同時擁有自由的退出機制，將吸引更多投資者參加房地產投資基金的募集。

正是因為上述優勢，有限合伙制私募房地產基金已經成為現今房地產投融資的主要方式之一。在眾多個人和機構投資者與房地產開發商對有限合伙制私募房地產投資基金趨之若鶩之時，本文就相關法律問題進行探討。

二、設立問題

根據《合伙企業法》及《合伙企業登記管理辦法》，公司注冊，作為有限合伙企業應當有2－50名合伙人、至少有1名普通合伙人（以下簡稱“GP”）、有限合伙人（以下簡稱“LP”）不得以勞務出資并不得作為執行事務合伙人、GP不得為國有獨資公司、國有企業、上市公司以及公益性的事業單位、社會團體等。除此之外，有限合伙制房地產投資基金設立時還需注意如下一些問題：

1、出資問題

雖然《合伙企業法》對有限合伙企業出資方式和數額未作限制，但是針對房地產投資基金的特點，一般投資體量較大，而且主要以募集投資資金為目的。所以在設立有限合伙制房地產投資基金時，應根據擬投資項目的情況，確定基金的出資金額和出資份數，并且將出資方式限制為貨幣。

若有限合伙制房地產投資基金擬通過股權投資的方式進行房地產投資，在設立時還可參照各地方對設立股權投資企業的相關規定和要求。

上海要求設立股權投資企業（包括有限合伙制）出資金額至少人民幣1億元，出資方式限于貨幣形式，單個自然人合伙人至少出資人民幣500萬元。天津、重慶、浙江也有相類似的規定。

另外，若房地產投資基金以公司方式設立，根據《公司法》要求，股東認繳的注冊資本必須在公司成立之日起5年內繳足，且首期出資額不得低于注冊資本的20％。而根據《合伙企業法》規定，若以有限合伙制設立房地產投資基金，合伙人僅需根據合伙協議的約定履行其出資義務。雖然部分地方性規定對有限合伙制股權投資企業的首期出資有相關規定（如：天津要求達到2000萬、重慶要求達到5000萬），但并沒有掛鉤式地規定首期出資必須占認繳出資的一定比例。而且，《合伙企業法》及相關地方性規章均沒有硬性規定認繳出資繳足的期限。因此，有限合伙制房地產投資基金的出資繳納方式更靈活。

2、合伙人人數問題

根據《合伙企業法》規定，有限合伙企業應由2－50名合伙人組成。但是，房地產投資體量一般較大，若合伙人人數限制在50人以內，對于每名合伙人的資金壓力很大。這會嚴重影響資金募集。有人提出可以通過信托形式擴展有限合伙制房地產投資基金的資金募集范圍。以信托公司設立一個集合資金信托計劃，信托公司以該信托計劃募集的資金出資成為有限合伙企業的一個合伙人。這樣有限合伙制房地產投資基金就可突破50人的合伙人數上線。但是在通過信托模式擴展實際合伙人數時，應當注意以下幾個問題：

首先，集合資金信托計劃的投資者人數有一定限制。根據《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》的規定，單個信托計劃的自然人人數不得超過50人，單筆委托金額在300萬元以上的自然人投資者和合格的機構投資者數量不受限制。

其次，部分地方性規章被認為規定禁止通過信托的方式參加股權投資基金，如上海明確要求：“股權投資企業的股東或合伙人應當以自己的名義出資。”這條規定被部分業界人士認為是禁止通過信托的方式運作房地產投資基金的信號；但也有專家認為從立法精神上看，該條規定并非為了禁止信托模式參與股權投資企業而設。可見，業界人士甚至工商部門對于該規定的理解存在差異。實踐中，在與工商部門充分溝通基礎上，極個別采用了信托模式參與房地產投資基金已經在上海成功登記設立。因此，在設立房地產投資基金前，發起人應當和相關工商部門充分溝通，就是否可以信托方式參與房地產投資基金事先獲得工商部門的認可后，再行設立。

三、利潤分配問題

根據《合伙企業法》規定，合伙企業可以根據自身的情況，約定利潤分配方式。因此有限合伙的利潤分配方式自治性很高，根據《合伙企業法》第六十九條規定，甚至可以約定將全部利潤分配給部分合伙人。有限合伙自由的利潤分配制度，能促使GP更好的進行投資管理。一般GP作為有限合伙的合伙事務執行者，憑借其自身投資經驗，決定房地產投資基金的投資計劃和投資方案，其對房地產投資基金的貢獻并不主要表現在資金提供上，而是主要表現在其對房地產投資活動的把控和管理上。GP在有限合伙企業中的出資往往通入較少資金，若合伙企業按出資額進行利潤分配的話，將不利于激勵GP投資管理積極性，對于整個投資基金的正常營運并不利。因此，有限合伙制房地產投資基金的合伙協議一般會約定GP可獲得20％的利潤分配，全體LP獲得80％的利潤分配。這種報酬與投資基金利潤相掛鉤的激勵方式使GP以更主動的姿態投入到基金管理上去。

四、內部治理機制問題

1、由GP執行合伙事務

根據《合伙企業法》的規定GP是當然的合伙事務執行者。但這并不表明GP對合伙企業的一切問題都能單方面決定。《合伙企業法》規定了部分決策應當經過全體合伙人的一致同意，但是合伙協議另有約定的除外。所以，為在執行合伙事務過程中提高效率，合伙協議可明確約定某些不會對房地產投資收益造成負面影響，但法律規定應由全體合伙人一致同意的事項，由GP單獨決定。這樣既提高了房地產投資基金運營效率，也不會對LP利益造成實質性影響。

當然，GP在執行合伙事務過程中，應當遵守必要的盡職勤勉義務和利益沖突回避義務。對于這一點《合伙企業法》也作了明確：合伙人不得自營或者同他人合作經營與本合伙企業相競爭的業務（競業禁止）、不得同本合伙企業進行交易（自我交易禁止）、不得從事損害本合伙企業利益的活動。但是需要注意的是，除非合伙協議另有規定，競業禁止和自我交易禁止對于有限合伙企業的LP并不適用。

2、LP的安全港（Safe Harbor）規則問題

LP在有限合伙企業中承擔有限責任是以其犧牲合伙企業管理權為前提的。但是，LP作為有限合伙企業的合伙人之一，給予其必要的對GP的監督權是促使有限合伙企業健康運營的必要條件。因此，《合伙企業法》在明確規定LP不執行合伙事務、不得對外代表有限合伙企業的同時，仿效英美法系國家的安全港規則，在《合伙企業法》第六十八條規定了LP的部分行為并不視為執行合伙事務，如：參與決定普通合伙人入伙、退伙；在有限合伙企業中的利益收到損害時，向有責任的合伙人主張權利或者提起訴訟；執行事務合伙人怠于行使權利時，督促其行使權利或者為了本企業的利益以自己的名義提起訴訟等等一般認為，安全港規則所羅列的行為不直接發生合伙企業債務，因此LP可以為該等行為。若LP超越上述“安全港”的范圍為一些行為，則可能對外承擔無限連帶責任。

為了控制投資，有的房地產投資基金的合伙協議中會約定設立由出資較多的LP組成的投資咨詢委員會，由該委員會對一些比較重大的投資項目作出決議。這種約定存在被認定為超越“安全港”范圍，違反“LP不執行合伙事務”基本規則的可能，從而導致相關LP需對外就相關交易承擔連帶責任的后果。

因此，在房地產投資基金內設置由LP組成的投資咨詢委員會時，應就其職權范圍作謹慎規定，不宜規定相關重大投資由該委員會決定，以免導致參與決策的LP對外承擔連帶責任的風險。若確需設立投資咨詢委員會，可以規定該委員會可就相關重大投資項目向GP提出咨詢意見。

五、稅收問題

與公司制相比有限合伙制可以避免所得稅的雙重征收問題。根據《合伙企業法》的原則性規定，有限合伙企業的經營所得及其他所得采取“先分后稅”的原則，在向各合伙人分配前無須繳納所得稅，在分配后由各合伙人分別繳納所得稅。根據《關于合伙企業合伙人所得稅問題的通知》的規定，合伙人是自然人的，繳納個人所得稅；合伙人是法人和其他組織的，繳納企業所得稅。根據 2000年 1月 1日起實施的《關于個人獨資企業和合伙企業投資者征收個人所得稅的規定》，自然人合伙人應比照個人所得稅法的“個體工商戶的生產經營所得”應稅項目，適用5％—35％的五級超額累進稅率，計算征收個人所得稅。

然而，房地產投資基金合伙人的年收益普遍較高，其中自然人LP若按照“個體工商戶的生產經營所得”應稅項目，適用5％－35％累進稅率征收個人所得稅，其極大部分（超過人民幣5萬元部分）從房地產投資基金中獲得的收益將按照35％的稅率納稅。相比之下，自然人LP的納稅額比企業所得稅更高。但是，房地產投資基金的自然人LP并不實際參與投資基金的運營管理。要對其比照個體工商戶的生產經營所得征收個人所得稅并不合理。

針對這一問題，各地頒布的地方性規章作出了進一步規定。上海規定：執行合伙事務的自然人GP按“個體工商戶的生產經營所得”應稅項目，適用5％－35％累進稅率征收個人所得稅。不執行有合伙事務的自然人LP則按“利息、股息、紅利所得”應稅項目，依20%稅率計算繳納個人所得稅。重慶也有相類似的規定。

而天津的規定，對于自然人GP而言更為優惠。對于執行合伙事務的自然人GP也在投資基金中出資的，根據《天津市促進股權投資基金業發展辦法》對其投資收益或股權轉讓收益部分，仍然可適用20%的稅率。

從這一系列地方性規章可以看出，現階段我國對于有限合伙制股權投資基金采取了對經營管理收益和股權投資收益區分納稅的基本原則。這一原則相對較合理，也有利于促進股權投資基金發展。

同時，為了最大程度的避免適用5％－35％累進稅率繳納個人所得稅，公司注冊可以公司名義作為房地產投資基金的GP。這樣GP在房地產投資基金中的收益只需按企業所得稅的稅率繳稅即可。